当前位置:资讯首页 > 理财资讯 > 个人理财 > 房子价格跌了?要不要买房?
房子价格跌了?要不要买房?
来源: 融裕贷浏览: 时间: 2018-06-05 11:09:37
[摘要] 刚需的朋友,好像一直对楼市有误解,以为调控是为了整房价,房价会降下来。 你确定是这样吗?实际上,不管是房住不炒、还是...
刚需的朋友,好像一直对楼市有误解,以为调控是为了整房价,房价会降下来。
 
你确定是这样吗?实际上,不管是房住不炒、还是限购限售,最主要目的是挤掉楼市的泡沫,维持房地产稳定,维持它的金融属性。毕竟,房地产行业牵连众多,前两年太疯狂怕它虚脱,先让它缓口气再跑。而且,经济要发展,城市化也是必须的一步,既能给经济贡献7%左右的增速,也让各地政府靠着土地财政(卖地)开源。
 
因为,土地出让金和税费,两项就能占到房价的70%;土地出让金这一项就是一块肥肉,占了财政收入的40%。所以,任何调控措施,都不会随便让放假下降。
 
我们看2016年以来政策调控:
1、2016年3月,第一轮调控,上海深圳同日出政策,收缩贷款政策。
2、2016年10月,第二轮调控,一线城市、强二线城市收缩调控,全面限购、收缩贷款。
3、2017年3月,第三轮调控,尤其以北京为代表,新加入环都市圈城市收缩调控,限售祭出,“五限令”时代开动。
4、2017年9月,第四轮调控,新加入“弱二线城市”收缩调控。
5、2018年3月,开启第五轮调控。
 
调控第四轮出台后,全国房价出现了地区分化,北京跌了20%,环京跌到脚面;合肥南京分化明显,明显低于市场价的新房出现抢房现象;但有些楼市依旧火爆,比如青岛,成都,杭州,长沙,武汉。
第五轮调控之后,3月28号深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”;同天晚上,杭州新房采取公开摇号。有5个城市实施公证摇号,2017年5月上海、南京;2017年10月长沙;2017年12月成都;2018年3月武汉。3月27日,长沙发布新规,将优先满足首套刚需购房群体。3月21日,大连也实行了限购限售。
 
目前没有出台限购或限售政策的二线城市剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城。
 
第五轮调控来势不猛,接近调控尾声了。接下来剩下的6个二线城市,如果今年10月份左右开始调控出台限购限售,也不意外。全国楼市而言,调控的决心是非常大的,调控的方向肯定不会变的。
那么,为什么棚改计划到2020就结束了?
 
因为房子不可能无限制拆了建,建了拆,改完就可以住几十年了,那我们房地产发展空间就不大了。
 
为什么要出台房地产税?
 
很大的原因是卖地快遇到天花板了,可以从两个角度看,一是看增量,二是看存量。增量角度,人是一切的核心,我们卖土地、盖房子、卖房子,都需要人来承接。目前人口红线基本到了上限,高房价是最好的避孕药,去年虽然开放二胎,但新生人口并没明显增长,比计生委的预期还少了200万,可以说是非常打脸了。有人形容这是“人口雪崩”,哪天崩我不知道,但低生育的尴尬,就像一张白纸,一旦揉皱了,很难恢复原状、新生儿在减少,老龄化却在加深
 
未来年轻人少了,而我们的下一代,他们的父母(也就是我们这一代)大多是有房的。所以到那个时候刚需会比现在小得多。那么,问题来了,还要买房接盘的刚需,能有多少?(人口学者梁建章预测,至少未来十年,出生人口将以每年30万到80万速度萎缩)存量角度看,商品房制度实行近20年,走了一大段,房产的需求上限快看到了,因为三四线到18线都在急着去库存,说明至少这些地方,需求已经饱和了。而抢到年轻人的一二线呢,虽然需求还在上涨,但公租房、租售同权这些,也会分走一部分需求。
 
房地产税可以说是为了继续接棒,补充财政收入来源,降低各地对卖地的依赖。一二线楼市盘点,房价会跌吗?
一线城市:除了深圳,目前横盘。一线城市划好了人口红线,楼市已彻底冰封。只有深圳有些例外,落户门槛宽松,还有几十万人等排队落户,简直就是用脚为房价投票。
人为调控市场,调控一旦放开,会有一波上涨行情。有房票又有上车能力,尽早上车。
二线城市:抢夺人口,建议挑选未来能上位成功的潜力股。
很多二线城市销量大幅下滑之后,迫于财政压力开始松动限购,吸引外地人才前来买房落户。
身边的案例很多,这两年由于害怕老家房价暴涨,一时恐慌,在三四线买房的人才不在少数。随着二线抛出橄榄枝,对这些人来说,是三四线置换一二线的最佳时机!
二线城市,比如杭州、南京、成都、西安、苏州、青岛、武汉、成都、郑州、长沙等等,这些城市主要看人口、产业,人口是一切的基础,人口不断流入的城市,才能承接未来的上涨,不久的将来,可能就是下一波一线城市。
三四线为什么说涨就涨了?还会继续涨么?
去年很多地方涨了不少,除极少数是真正的需求,大部分因为去库存。尤其是小地方,明明三年不见涨,一直是三四千,结果这一两年价格翻倍了。
三四线的地方政府点起了这把火————棚户区改造+货币安置。
 
一二线城市(40 城)和三四线城市(613城)货币安置数量对比科普一下,棚改可以理解成拆迁,而且不再分安置房,而是改发钱(货币安置)。如果是你,你家的房子拆迁了,手里有笔现金,要拿去干什么?自然是买房。棚改既能增加基建,完成地方GDP业绩,还能刺激出买房需求。买房的人多了,开发商那里僧多粥少,有的楼盘趁机涨价。很多人原来不是刚需,看到房价涨了,手里有点现金,以为还能接着涨,也拿钱冲了进去,房价又被推高。房子卖得火,那些抢占先机,跟上棚节奏的开发商,也赚得盆满钵满。比如碧桂园借着棚改赢回一局,去年销售额5508亿,业绩涨幅78.4%,今年地产股涨势喜人也有这一层原因。当然,也有一些愚蠢的开发商,看到房价暴涨,以为会接着繁荣,又花钱拿地,地方政府的土地财政也多收了不少。一个客观的真相:买房成本越来越高、外在层面,全球货币不再宽松。去年美联储继续加息,加上特朗普减税、留后手的缩表,三管齐下,美元明年会走强。美元上涨,存款利率就上升,我们的外汇利率差加大,汇率压力大,人民币贬值压力上来了。内在层面,我们为了防止资金流出,其实已经进入了加息周期。咱们去年就去杠杆,至少未来两年里,货币是偏收缩的。虽然央行的基准利率没涨,但市场利率是在上涨,最后买单的(受伤最深)会是刚需买房的群体,所以没上车的刚需赶紧上车。这情况至少未来两年都会存在。
 
4月13日下午,银行圈有个大消息:商业银行存款利率上限行业自律约定将放开!这是什么意思?如果放开了,你去银行存钱,利息很可能会上涨。按照这种情况发展下去,你把钱拿银行存一年,利率市场化了,很可能翻个倍,存钱利率能接近3%。这一点不意外,也符合金融降杠杆大方向,因为不止前任央行行长,现任行长在近期的公开场合中也在透露加息信号——也就是市场上的钱减少,提高存款的利息,让钱回到银行。但银行拿钱成本高了,拿货价涨了,放出的贷款自然也要涨价,其中就有房贷。所以,受伤的还是刚需,心疼地隔空抱抱你们吧。
 
房贷涨价20%已经成了主流,广州有的银行上涨40%。所以可以遇见,今年下半年,房贷利率很有可能突破6%!更甚的情况是,加价也就罢了,还不给加量。房贷额度更少了,央妈不给奶、地方债务缠身,都在挤兑房贷额度,很多银行的授信业务在收紧。如果你今年买房,应该能感觉到,尤其是正在严调的一二线,房贷更难申请,等的时间也会更长。
 
有的人更倒霉,征信有污点,或者流水不达标(工资不到月供的两倍),银行直接拒绝放贷。受伤的不止是刚需,很多想换房的朋友也傻眼了————换房的成本也在涨。一套几百万的房子,换房的首付过百万,很多人是拿不出这么多的,只能找银行抵押老房子贷款(房抵贷)凑首付。但房抵贷也在涨价,很多银行上涨20%-30%,有的还直接拒掉,比如3月初的北京中信银行,暂停房抵贷业务。如果你是刚需,真需要房子住,还是建议尽早上车。
 
从另外一个角度想:拖延症即使等到房价下调,但利率涨了,或者房贷更难申,买房的成本也没降多少,有的反而更高;即使遇到限价房,新房比二手房低,好比是打新股,遇到了是赚到,但需要运气和关系啊。
热门标签
最新攻略